牵动人心的国税总局108号文件正式实施(8月1日开始)一个星期了，二手房交易是否即时强征个税却仍存悬念。

　　“目前我们办理的交易个案中，卖家还未被强制征收个人所得税，执行‘先税后证’政策的，依旧只有契税和营业税。”21世纪不动产的工作人员告诉记者。从我爱我家、中大恒基等北京主要二手中介商反馈回来的信息，也与此类似。

　　7月27日，国税总局下发108号文件，对二手房转让个人收入部分的征税办法进行了细致的规定，同时要求“房屋交易个人所得税应与营业税、契税一并征收”。此文件一经公布，立刻被大多数媒体解读为对二手房交易强征个税的做法将全面执行。

　　然而，“强制征收”如何实现，在108号文件以及北京市地税局下发的相关通知中却并未明确。记者从北京市地税局了解到，该局的初步构思是，开具不动产交易发票时，一并征收契税、营业税、个人所得税。至于区县地税部门怎么操作，还要等待相关文件下发。

　　但有人士指出，即使按照这一构思执行，与“先税后证”方式相比，强制程度显然不是一个档次。

　　“这并不是什么新政策，早在前两年国税总局下发的文件当中，便有与此相似的内容。”北京市地税局一位人士对记者说。他还补充说，108号文件规定“从8月1日起执行”，是指对房屋原值的确定，以及扣除合理费用政策落实的时间，并不是征收与不征收个税的界限。

　　实际上，尽管国税总局过去已不止一次强调要“三税并征”或“实行一窗式征收”，但二手房交易中的个人所得税强制征收，始终未能落实。

　　显然，个税强制征收只打雷不下雨，关键在于“先税后证”仍是一纸空文，因为迄今为止，建委办理二手房产权过户手续时，并不需要个人所得税完税证明。

　　在108号文件公布后，记者曾专门就此采访北京市建委有关负责人，得到的答复是，在建设部与财政部、国税总局已经联合下发的有关文件中，执行“先税后证”政策的税种，只有契税和营业税，并不包括个税。这意味着，除非有新的文件联合下发，至少短时期内，个税完税证明不会成为办理产权过户手续的先决条件。

　　记者了解到，对于“先税后证”的必要性，税务系统内部已有清楚认识，地税局人士也迫切希望国税总局关于108号文件的实施意见中，对“先税后证”能否推行有明明白白的“说法”。

　　不过，税务系统若想“撇开”建委单方面强制征收个税，并非没有运作空间。如果国税总局发文规定，不办理个人所得税完税手续，即不受理营业税，把这两个税种捆绑起来，就可以达到“变相强征”的目的。

　　“按照税法的规定，只要个人收入超过起征点，无论以什么形式体现，都必须征收个人所得税。”北京市地税局个税处一位官员向记者强调。但跟以往的情形一样，棘手的技术问题再一次成了二手房强征个税的最大障碍。(李乐)

　　业界观点

　　二手房交易强征个税政策分析

　　二手房交易征收个税的政策，其实很多年来一直存在，并不是什么“新政”。政府早就制定过有关的基准评估价，但近年房地产市场价格上涨比较迅速，以前的估价没有太多意义了。还有一个问题是，在具体交易过程中有所谓“阴阳合同”：即交给政府备案的是一套合同，写的是物业原始购买价，而买卖双方用的却是另一套合同，写的是实际成交价，这都使得过去的政策基本失效。因此如今政府强征个税是完全应该的，“阴阳合同”这类操作手法现在才想起来要废止，多少让人感觉有些遗憾。

　　众所周知，政府可以增加房地产交易成本和持有成本来打压投资冲动，上述政策的实施，无疑很大程度上增加了交易成本。以前我们预计本轮新政措施出台后，楼市将在7月份后走出观望，逐步回暖。但该政策实施后，基本可以肯定的是，二手房市场将进入成交量低位徘徊的阶段,短期内看不到物业成交量恢复增长的可能性。

　　具体来说，强征个税必然导致投资客户大量减少，换房客户也会受直接影响。以前换房客户出售旧房及购买新房均能从物业升值中获得差价收益，现在他们很难指望出售旧房获利，购房热情将会受到拖累而明显下降。因此，自住客户将成为二手房交易主流，就新项目开发的前期定位而言，应更多考虑后者的需求，而对投资及换房客户的关注度适当减少。

　　但是上述政策也有一个“漏洞”。目前政府制定的地区物业评估价，是稍低于所在片区均价的数值，因为从技术操作上说，政府不可能对参与交易的二手房逐套估价，这样成本太高，费用由谁来承担不好确定，而且会涉及很多争议，比如说每套房的装修标准不一样等等。

　　因此，对于房产合同上买入价格高于本片区均价的物业而言，该政策影响就很小。举个例子，现在深圳市政府规定南山区二手房基准评估价是每平方米7000元，你买入价格为每平方米1.2万元，然后以每平方米1.5万元出售，那么你就不用为这每平方米3000元的增加额纳税。也就是说，二手房市场上单价较高物业的买卖，反而更有可能“逍遥法外”。(陈劲松)

　　链接

　　国税总局108号文件要点

　　《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(即108号文件)明确要求，今后主管税务机关要在房产交易场所设置税收征收窗口，个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的契税、营业税、土地增值税等税收一并办理。

　　文件规定，征收个税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。合理费用是指，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　文件同时规定对部分转让行为可以实行优惠。对出售自有住房并拟在1年内按市场价重新购房的纳税人，其售房应缴个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视买卖房屋差价，全部或部分退还纳税保证金。另一方面，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的收入，免征个人所得税。(佚名)