第一部分房产宏观政策简析
一、房产政策动态简析
建设部发布风险提示：小产权房不受法律保护
尺度点评：
据了解，目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。现在，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。
我们在购买新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识，不轻信口头宣传和承诺。无法确定宣传和承诺是否能够兑现的，最好要求开发商以书面合同形式予以确定，否则很难受到法律保护。更重要的是，买房前一定要查验房地产企业是否具备销售房屋的主体资格，购买新建商品房时，须事先了解并查阅所购买的房屋是否取得《商品房预售许可证》。还要查验商品房建设手续，开发建设手续不齐全的房屋，将不能办理产权登记手续。
国务局：隐形转让土地也需缴交易税
尺度点评:
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者占有、任用、收益或处分益，土地使该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换子土地并取得了相应的经济利用者及其对方当事人应当依照税法规定，缴纳相应税收。隐形转让的土地的手段比较隐藏，除非土地转让的买卖发生纠纷，否则很难被发现。土地管理部门和财政部门应该加大土地稽查和税收稽查力度，观观察土地用途是否变更等现象。同时土地的购买方一定要进行土地使用权属证书变更登记，否则在变更双方发生纠纷时。将会处于不利地位。
国家税务总局：二手房装修费纳入契税装修范围
尺度点评：
遏制二手房交易中逃税行为。新政策对二手房交易的影响要比一手房大。以往在二手房交易中，做低房价几乎成了“潜规则”。降低房价款、提高装修款，这是一种常用的招数。应该说，新政策对二手房交易中此类逃税手段将起到一定的遏制作用。但在卖方市场下，很可能导致交易成本的转嫁，业主会将提高的成本转嫁给购房者。
二手房交易成本有所增加。目前非普通住房购房后三年内出售的交易成本约占总房价的8%左右，包括：5.55%的营业税、1%或2%的个调税、0.5%的土地增值税以及1%的中介费。如果是超过三年但不满五年出售的，土地增值税可以减半征收，其他不变。如果是超过五年出售的，可以免征土地增值税，营业税按差价部分的5.55%征收。对于普通住房来说，出售时可以免征土地增值税，不满五年需缴纳5.55%的营业税，超过五年可以免征。
国土资源部：国土部部署下半年工作要加快起草节约用地政策
尺度点评：
政府应该思考矿产资源经济和矿产资源法制。同时，加强矿产资源开发管理，整顿和规范矿产资源开发秩序，及早谋划2008年后的矿产资源开发管理工作。另外，落实《国务院关于加强地质工作的决定》，积极搞好两项规划：一个是今年6月初部署的新一轮矿产资源规划编制工作，另一个是加快编制地质勘查规划。同是时要充分用好测绘队伍、地质队伍的力量；加快推进城市用地批次审批方式改革和新增建设用地土地有偿使用费管理办法改革。最后国家要加大力度严格禁止利用职务便利谋取非法利益，查处权钱交易。
五部门将开展专项调查清理非法低价出让土地
尺度点评：
国土资源部应该将专项清理作为治理国土资源领域商业贿赂的一个重要内容。国土资源部在日前印发的《关于深入推进国土资源领域治理商业贿赂专项工作的意见》中已明确要求，各地要通过开展土地出让专项清理，进一步深化国土资源领域治理商业贿赂工作，对清查出的问题，属于不正当交易行为的，要坚决纠正；属于一般违法行为的，要给予行政处罚和行政处分；属于犯罪行为的，要移送司法机关；属于监管薄弱环节和制度漏洞的，要建立和完善有关规范，以保证土地出让的规范有序。
与此同时，国土资源部对国家投资土地开发整理项目检查情况的通报还显示，2001年-2006年，国家共下达项目2320个，综合效益逐步显现。有1581个国家项目、214亿元投入资金安排在13个粮食主产区，分别占项目和资金总数的68%和72%。项目建设总规模中84.4%是对现有耕地和基本农田进行综合整治。
通报同时还指出，我国土地开发整理基础工作比较薄弱，项目设计、施工、监理等比较粗放；基层人员队伍的素质还不能完全适应工作要求，还存在责任不明确、监管不到位等问题。
发改委：将期房改为现房销售
尺度点评：
应继续加强房地产调控。住房具有公共品属性，占有过多住房就是占有过多的公共资历源(主要是土地)。征收一动产税可抑制过渡需求，同时也是抑制当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。针对目前部分大中城市房地产价格持续快速攀升问题，建议选择部分问题比较突出的典型城市作为试点，尽快增收物业税(不动产税)，促进住房供给的有效实放。此外建议把目前的期房销售制度，改为现房销售制度，并对居民购买第二套以上住房采取抑制性的金融政策，即采取差别利率政策和差别按揭首付比例政策，对居民购买第二套以上住房，要提高利率水平和首付比例。同时采取法律手段和必要的行政手段，严历打击房地产开发商“捂盘”和哄抬房价的投机行为，规范房地产交易秩序，促进房地产可持续发展。
商品房产权登记酝酿重大变革,预售房将可登记
尺度点评：
按照草案，如果已有预告登记约定，但开发商拒绝办理预告登记的，预购人可以单方申请预告登记。办理预告登记后，当事人可以在三个月内向登记机构申请房屋权属登记。如果符合条件的，登记机构应按预告登记的内容办理相应的权属登记。共有产权有明确规定。车库、会所等小区共有部分的产权、共有产权房分割问题都是目前房产登记领域争论的焦点。
针对小区共有部分的登记问题，《房屋登记办法(征求意见稿)》明确规定，申请房屋所有权初始登记，应当将建筑区划内的公共场所、物业服务用房、依法可以登记的公用设施以及其他共有部分一并申请登记，登记机构在登记簿上予以记载，但不发房屋权属证书。对于同一套房产有多个权利人共同拥有的情况，如果登记簿已经记载了共有人不得分割共有房屋的约定时，部分共有人提起房屋分割转移登记申请的，登记机关不予办理。共有人如果要分割房屋，需有重大理由或共同共有人丧失共有基础，共有人还应当提交相应的法律文书或者其他共有人的身份证明和书面同意文件。
建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障
尺度点评：
关于廉租住房保障方式，主要有两种方式：第一是对在市场承租住房的家庭发放租赁补贴；第二是直接提供廉租住房即实物配租。目前，各地对低保家庭，按照缺房面积基本给予全额租赁补贴。廉租住房制度保障范围扩大后，对低保家庭保留现行规定；对其他低收入家庭，要按照廉租住房保障面积标准，以及根据当地经济发展水平、市场平均租金、保障对象的经济承受能力等因素确定租赁补贴标准，以此计算补贴额，多租不多补、少租不少补。
同时《意见》本身已经提供了一系列明确标准，包括经济适用住房供应对象限定为低收入住房困难家庭；将建设标准控制在套型建筑面积60平方米左右；规定购买经济适用住房5年内不得上市交易，确需转让的由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素回购。购房满5年以后转让时，要按照同地段普通商品住房和经济适用住房价格差额的一定比例缴纳土地收益等价款，政府优先回购。经济适用住房的具体建设规模，由市、县人民政府根据当地实际确定，房价涨幅高的地区要增加供应。
此外各地政府需要落实经济政策和用地政策。对廉租住房和经济适用住房等建设，一律免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金；实行行政划拨方式供应土地，并在土地供应计划中予以优先安排，在申报年度用地指标时单独列出。加强规划设计管理，确保廉租住房和经济适用住房建设、棚户区改造以及旧住宅区整治中的住房质量和使用功能，在较小的户型内实现基本的使用功能。
建设部：调整个人住房公基金存货款利率
尺度点评：
当前持续存在的通胀压力，已成影响中国的大敌，不符合“又好又快”的经济发展要求。从整体上看，我国经济在今后有望继续保持高位增长，但要居安思危，增强忧患意识，充分认识到经济运行中潜在的危险，而经济增长由偏快转为过热的危险性由其要引起重视，当前再次加息，符合“稳中适度从紧”的货币政策调控原则，而保持必要的调控的力度，也有利民于抑制货币供应高增长，缓解流动性过剩矛盾，控制通货膨胀预期，保持物价基本稳定。
在次级债危机还没有完全过去、股市的剧烈波动刚开始放缓的情况下，央行采取加息手段实在是一个令人费解的时机，在人民币升值的大背景下，如果同时出现美国降息，、中国加息的情况下，那就会大大放大人民币升值的压力，也会有更多资金通过各种渠道进入各种中国，流动性过剩就会与物价上涨形成循环推动，不但不利民于缓解流动性过剩与物价上涨，而且还可能缓解流动性过剩与物价上涨，进而给中国经济带来长期的负面影响。
我国修改城市房地产管理法，为物权法实施作准备
加快廉租住房制度建设稳定住房价格
尺度点评：
20多年来，我国城市住房制度改革不断深化，住房建设规模持续扩大，房地产市场体系逐步完善，房地产业成为国民经济增长新的推动力和重要支柱产业。到2006年底，城镇人均住房建筑面积已达到27平方米。住房问题直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善。目前还有部分城镇困难家庭人均住房建筑面积不足10平方米，住房结构性矛盾比较突出，商品住房价格上涨过快，影响了人民群众的切身利益。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是履行政府职能的必然要求，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。
央行银监会联合发布房地产调控新政
保障住房需法制化建设部首提制订《住宅法》
尺度点评：《住宅法》将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。
国土部:加大闲置土地处置力度特别是房地产领域
尺度点评：按照国土资源部的要求，已签订土地使用权出让合同的宗地，超过合同约定的动工日期满一年未动工开发的，将征收相当于出让金20%的土地闲置费；满两年未动工开发的，依法无偿收回土地使用权。值得注意的是，国土资源部要求合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，以缩短开发周期。此举可能给各地类似“地王”的整体出让划上句号。
机关集资建房一律不批地将优先保证经适房用地
尺度点评：建设部规定有两类企业符合3条件的可申请单位集资建房，这两类企业是远离城区的独立工矿企业和住房困难户较多的企业。
此外，还要符合三个条件，一是必须经人民政府批准；二是必须符合城市的规划；三是企业必须拥有自己的土地，而且土地必须符合城市规划，可以用于建设住房，不是工业性质的土地。
中国建设部:小区规划变更需征得当事人同意
尺度点评：许多人都有这样的买房经历，买了房子入住后却发现规划中的配套设施变成了变电站，绿地变成了高楼或者收费停车场。中国消费者协会对12个城市商品住房消费者进行的满意度调查显示，消费者对开发商广告宣传内容的兑现程度评价较低。这中间有开发商虚假宣传的因素，随意变更规划是更为重要的原因。
虽然《商品房销售管理办法》中早有规定，商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划。然而，却并未明确规定如何去规范规划部门的行政审批行为，这导致随意、频繁变更小区规划的现象很普遍，引发的纠纷也层出不穷。
平抑房价，限价房填补供应断层
尺度点评：住房问题关系到千家万户，解决发房价上涨问题，需要从改善供给、坚决执行已有调控政策等多方面的努力，而改善供给制度是治本之策。根据本次制定的限价房申购标准，符合下列4类条件之一的的居民才可以提出申购要求：有本事五城区(含高新区)正式户口的无房家庭：2.有本市五城区(含高新区)正式户口,现有住房建筑面积在72平方米以下,愿意由政府计价回购其原住房的家庭；3.有本市五城区(含高新区)正式户口,年满35周岁,无自有住房的单身居民；4.夫妻在成都市五城区(含高新区)工作,两人在成都连续缴纳两年以上社会养老保险金,无自有住房的外来从业人员家庭。
成都将推出约600套“租赁型经济适用房”
尺度点评：根据“租赁型经济适用房”的制度设计，其租金标准为参照周边的市场租金价格下浮10%左右；租住满两年后，租住者若仍然符合经济适用房的保障条件，可按照届时的经济适用房价格优先购买租住房屋；凡申请租赁经济适用房而未能通过公平摇号获得房源的，可继续申请购买经济适用房。
此前，成都市曾经推出了100套“租赁型经济适用房”以作为试点，结果广受好评。近年来，成都市按照“保障低端、调控中端、引导高端”的思路，逐步健全、完善城市住房保障体系，实现了对城市中低收入住房困难户的“无缝覆盖”。到目前为止，成都市已经解决11万余户住房困难家庭的住房问题，还有尚待解决的5.4万余户也已全部纳入了保障计划。
