在城市高密化发展中成为显眼的非主流，成都洋房已经进入了“物以稀为贵”的稀缺住宅名单。在未来，它们还将随着城市规划、有限的开发用地而成为少数人的居住方式……

　　10年的时间里，成都洋房已经从单一的产品创新，进化到一种阶层的居住标签。事实上，很难有一种住宅形态的产品可以像花园洋房一样，受到大多数人的倾慕。我们回顾成都洋房的发展历史不难梳理出一些现象，在各个阶段都能在楼市中发现成都洋房的本土化特征。而在这一发展过程中，以万科城市花园、中海名城、锦绣森邻为各个时期的代表以及如今出现的新界、三千城、中海国际社区林庭叠院、置信香颐丽都等产品，都将注定成为洋房开发历程上的典型案例。我们将通过对“成都洋房进化史”的解读，追溯成都洋房开发升级的产品特征，从中窥探成都洋房的进化细节。

　　从产品层面上看，成都洋房的进化直接体现在建筑设计、结构和创新设计几个方面。山鼎国际(成都)有限公司总经理袁歆认为，随着“花园洋房”不断发展，花园洋房的概念也越来越丰富，突破了过去的部分特征已由第一代发展到了第三代品质开发阶段。采用了退台(向上的每层都往后退，以留出室外平台)、错落(3至5层结合，或不同单元前后错开)、而且其特有的阳光房、天井、私家庭院、露台花园等室内情趣空间设计，也使居住更显舒适与个性。从而把居住尺度控制在更合理的范围，让总价保持一定的产品优势，多达数十余种户型的选择，以让更多人可以享受梦想中的洋房生活。袁歆认为，成都洋房在发展中保留了如“错退露院”的高附加值、保持了园林景观的高端精致、保留了花园洋房应有尽有的一切舒适，拒绝复制、勇于创新，才有了升级洋房的一切可能。

　　第一代开发的花园洋房普遍为六层以下多层板式建筑，以四层为主。一般赠送花园，顶层赠送露台。第一代洋房产品更多是从产品品质提升的角度区别于普通的多层住宅。

　　第一阶段

　　时间：90年代末-2003年

　　代表项目：万科城市花园、锦官新城、中海名城

　　创新配置：露台、层层退台设计，跃层、大面积，独立入户、独立车库

　　洋房出现之前

　　成都人的多层生活

　　在洋房出现以前，大量多层建筑之间的区别仅局限于是筒子楼还是单元房。“能有几平方米的阳台种花，客厅大一点能放得下沙发和电视，是那时候住房的最大奢望。”住在东门钢管厂宿舍的老王回忆起当年对住房的理解，“当时不可能想得房子可以像现在这样，有这么大的阳台、露台，几层楼都有电梯”。商品房出现之前，一家人多年挤在一间房内的压抑，激发了对住房面积的极端渴望，当五大花园等第一批的商品房小区出现时，也受到了购房者高度青睐。当时的多层楼房仅仅是一个吃饭、睡觉的地方，对于休闲、娱乐空间，私密性、舒适性这些需求并没有考虑。住宅过于封闭，室内、户外缺少交流，楼梯阴暗狭窄，室内布局不合理，私密性不强等弊端成为洋房之前大多数多层的通病。

　　上世纪中后期，商品房越来越多，但传统多层住宅仍然诸多弊端，如建筑之间间距太窄，小区内缺乏规划感，几乎没有景观设计思路。室内动静分区不明、不通风、采光性不强等问题仍很突出。随着人们对居住要求的提升，这些问题逐渐凸显，对于这些需求，急需一种全新的产品形态诞生。

　　花园洋房诞生记

　　上世纪90年代末到2003年的成都楼市属于多层低密时代，当时的规划条件比较适合洋房，容积率主要集中在1～1.5之间。在洋房出现以前，多层楼房之间的区别就是筒子楼还是单元房，之前成都楼市多层楼房更多是一个吃饭睡觉的地方，“对于人性化的空间设计，个性化居住要求等更高层次的产品需求，在早期的多层中几乎没有考虑。”一级建筑设计师袁毅回忆成都洋房发展时说，成都洋房最早的代表万科城市花园的“情景花园洋房”正是在市场需求大量增加的背景下诞生的。

　　从花园洋房血统起源看，成都早期的洋房产品，更多是汲取了一些别墅和类别墅产品的部分功能，由于TOWNHOUSE这些类别墅高端产品在性价比方面的弊端逐渐显现，在此产品基础上演变出来的花园洋房逐渐被受众认可，与此同时不少花园洋房产品引入了具有国外经典建筑风格的上海老洋房部分特点。“应该说花园洋房这种概念是中国新生代建筑产品的独特定义。”建筑设计师袁毅说。

　　第一代开发的花园洋房普遍为六层以下多层板式建筑，以四层为主。建筑风格强调景观，绿化率比较高。一般赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。第一代洋房产品更多是从产品品质提升的角度区别于普通的多层住宅。2001年左右，万科城市花园“情景花园洋房”出现，并有效解决了每户有宽敞花园或露台的技术问题。同时，由于花园、露台、退台形成的不同生活模式和面积、功能，也使得居住人群、家庭结构的丰富。除了居住氛围提升外，万科在学校、商业、会所、智能化管理系统及安防设施等小区配套方面也进行了精心设计，这与当时的普通多层项目相比，已有长足进步。万科甚至因此在当年的成都房地产市场上掀起了一场洋房运动。

　　在这一时期，如万科推出坡地花园洋房，龙泉还有某楼盘推出的“4＋1”多层退台式花园洋房；中式风格的花园洋房……更大的阳台面积、花园功能的出现小区景观的创新等特征成为第一代花园洋房的典型特征。这些在现在洋房设计中的基本标准，在当时成为洋房区别于多层的重要特征。

　　2002年，随着万科产品的试水成功，第一代洋房开始在成都迅速崛起并不断演变，“锦官新城2002年推出洋房产品时，市场上已有河滨印象、中海名城等项目有同类产品。”岷江新希望房产营销总监姜孟军回忆，当时市场上购房者对电梯公寓接受有一定难度，而传统多层无法满足部分购房者的需求。类别墅产品成为品质的象征，锦官新城洋房部分一推出，价格就在4000元每平方米以上，高出当时市场上周边电梯公寓1000多元。

　　在产品设计上，锦官新城洋房兼具多层特质的同时，更偏向于类别墅的配置和功能，如独立入户门、层层退台式花园、每户都有花园或者露台，同时拥有私家车库。户型面积主要集中在260～400平方米左右，主要采取跃层布局，一跃二、三跃四的户型布局，一个单元只有四户，品质感较高，一定程度上讲，锦官新城洋房可能称为叠加别墅。“这类产品推出后，市场接受程度很高。”姜孟军说。

　　显然，在土地成本较低，市场产品多为多层住宅形态的时代，第一代城市洋房产品追求低密度的同时，在产品品质方面的投入比同时代的普通多层产品直接提升了一个档次。随着第一代花园洋房的崛起，成都人对低密度住宅有了感性的概念认识。除了别墅和多层之外，洋房正满足着具有一定购买能力，但并非别墅受众的消费需求。不过，开发商的投入也得到了回报，第一代洋房在价格上远远高于周边普通多层项目。